A Proposta Chegou Mesmo ao Vendedor? A Transparência na Mediação Imobiliária em Portugal

O mercado imobiliário continua a ser um dos temas mais quentes em Portugal. Entre programas públicos, incentivos fiscais e promessas de aumento de oferta, há um ponto que permanece relativamente intocado: o papel das mediadoras e dos consultores imobiliários, e a forma como a lei enquadra a sua atuação.

Num contexto de forte pressão da procura e escassez de oferta, talvez seja tempo de olhar para este tema com mais atenção.

O Papel da Mediação e a Lógica de Comissionamento

É importante começar por esclarecer o seguinte: a mediação imobiliária desempenha uma função essencial no mercado. Aproxima compradores e vendedores, agiliza processos e resolve problemas complexos. No entanto, a lógica de comissionamento, sobretudo quando existe partilha de comissão entre mediadoras, pode gerar distorções.

O consultor é frequentemente remunerado apenas quando o negócio se concretiza. Isto levanta uma questão ética e jurídica fundamental: até que ponto todas as propostas chegam efetivamente ao vendedor?

Por que razão as propostas podem ser filtradas?

Dentro das várias propostas possíveis, pode existir um incentivo para favorecer aquela que garante maior rapidez ou maior retorno financeiro para o intermediário. Na prática, surgem relatos de compradores que suspeitam que a sua proposta nunca foi transmitida por motivos como:

• Necessidade de financiamento bancário: Propostas com crédito são vistas como mais incertas.

• Prazos de concretização: Preferência por processos mais curtos.

• Condições contratuais: Resistência a propostas que exijam maior detalhe jurídico.

Este fenómeno tem um impacto direto na transparência do mercado e na igualdade de acesso à habitação, especialmente para quem depende de crédito para habitação própria permanente.

Transparência e o Regime Jurídico da Mediação Imobiliária

Há um espaço evidente para discutir se o regime jurídico da mediação imobiliária deve evoluir. Não para limitar a atividade, mas para garantir equilíbrio. Algumas medidas de transparência poderiam passar por:

1. Obrigatoriedade de apresentação de todas as propostas: Consagrar mecanismos que assegurem o envio formal ao vendedor com prova documental.

2. Dever de informação reforçado: Garantir que o vendedor toma conhecimento das condições de cada interessado de forma imparcial.

Riscos no CPCV: A Cláusula de Financiamento Bancário

Outro ponto sensível surge na fase do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). É comum que as mediadoras apresentem minutas que acabam por ser aceites sem verdadeira negociação.

Existe uma resistência frequente à introdução da condição resolutiva em caso de recusa de financiamento bancário, que preveja a devolução do sinal. Esta omissão coloca o comprador numa posição de risco extremo.

Questão Central: Deveria a lei assegurar um mínimo de equilíbrio através de uma cláusula imperativa que salvaguarde o comprador em caso de recusa de crédito, pelo menos na habitação própria permanente?

Conclusão: Por um Mercado Imobiliário mais Justo

O problema não reside nas mediadoras em si, mas no enquadramento em que operam. Quando a mesma entidade que intermedeia o negócio influencia o conteúdo do contrato sem que as partes tenham aconselhamento jurídico autónomo, cria-se um desequilíbrio potencial.

O Estado não deve focar-se apenas em apoios financeiros. Um mercado mais justo exige:

• Regras claras de conduta e transparência.

• Práticas transparentes na transmissão de propostas.

• Alinhamento de interesses entre intermediários e os direitos dos cidadãos.

A igualdade de oportunidades no acesso à habitação não se garante apenas com mais oferta, mas com melhores regras que tragam transparência ao lado invisível do negócio.